Capital Operation during the Transition Period of Housing Enterprises
冯蕾 FENG Lei
（郑州大学管理工程学院，郑州 450000）
（School of Management Engineering，Zhengzhou University，Zhengzhou 450000，China）
摘要：自2008年以来，因全球范围内经济形势突变，房地产行业被赋予拉动内需，促进中国宏观经济平稳、持续增长的重任。然而十年来房地产行业在经历了高速发展之后，已经对实体经济尤其是制造业产生了“挤出效应”，同时也造成了“国民经济‘房地产化’”“社会财富分配不均加剧”、“银行、金融机构所承担风险加剧”的一系列后果，随着中国政府一些列调控措施的出台，房地产行业已整体进入利润降低、增速放缓的时代。房地产行业因其自身发展的规律及社会发展的要求也决定了传统房地产企业“以转型，求发展”的必然性。此次将对处于转型期的房地产企业的资本运营进行研究。
Abstract: Since 2008, due to the sudden changes in the global economic situation, the real estate industry has been given the responsibility of stimulating domestic demand and promoting China's macroeconomic stability and sustained growth. However, after experiencing rapid development in the real estate industry in the past decade, it has already produced a "crowding out effect" on the real economy, especially in the manufacturing industry. At the same time, it has also caused a series of consequences of "national economy 'real estateization'" and "increase in the distribution of social wealth" and "the increased risk of banks and financial institutions". With the introduction of some regulatory measures by the Chinese government, the real estate industry has entered an era of reduced profits and slower growth. Due to the law of its own development and the requirements of social development, the real estate industry also determines the inevitability of traditional real estate enterprises to "transform and develop". This paper studies the capital operation of real estate companies in transition period.
关键词：房地产；转型；企业并购；企业反并购；资本运营
Key words: real estate；transition；corporate mergers and acquisitions；corporate anti-merger；capital operation
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2019）29-0136-02
1 国外房地产业发展演变历程及内在逻辑
在发达国家尤其是欧美地区，其房地产业的发展按照经济发展的程度，一般都经历了由传统住宅向商业地产发展，再由商业地产向复合型地产发展这一规律。其内在原因为：随着经济的发展及城市化进程的推进，由此带来的城镇人口迅速增加，但城市化进程中的住房供给得不到满足，供给矛盾突出刺激了早期房地产业的发展，这也成为早期房地产是以传统住宅开发为主的原因。随着经济发展，城市演变，住宅供给矛盾得以缓和，但由于人口的高度聚集及经济的高速发展，商业活动需要日益强烈，超市、写字楼、酒店、购物中心等一系列商业地产以此为契机得到迅猛的发展。
随着社会的进步、经济的发展、居民生活水平的提高，为传统房地产转型发展新型地产提供了良好的契机。根据马斯洛需求层次理论可以得出，当人们基本居住需求得到满足之后，人们更加希望追求享受型生活，其居住条件被赋予了休闲、享受的要求，进而促使传统房地产企业向着养老地产、旅游地产等复合型地产转型。
2 传统房地产企业转型期的资本运营
随着中国房地产市场经过十余年的快速发展，目前中国房地产市场已由原来的高增长、高收益模式转变为向着精细化、专业化、标准化模式发展，各个房地产企业都在试图摆脱同化竞争所带来的困局，但是不可否认的是中国房地产虽然经过数十年的快速发展，但其仍属于资金密集型及科技含量不高的行业，其结果就是业内仍以“资金为王”，拥有充裕的资金、拥有完善的融资渠道、拥有足够快的回款速度，也就意味着能够取得市场的优先权。其中完善的融资渠道被视作房地产企业快速发展的根本，转型期的房地产企业应该尤其重视股权融资、债权融资、房地产金融债券、房地产企业债券等融资手段，保证公司能够有充裕的资金支持公司的发展、运作，同时也要防范其带来的风险。
第一、各个房地产企业运用最多的股权融资。股权融资在中国市场的运用分为公开市场发售或私募发售，正是因为股权融资的这一属性，股权融资在房地产行业内被认为是“最贵的融资手段”，它的本质在于某种程度上将公司的一部分进行了变卖。因此处于转型期的房地产企业在寻找股权融资的合作方是应首选银行、保险公司等金融公司，其典型的代表有生命人寿、安邦保险高位持有金地集团股份，而中国平安持有碧桂园约10%的股份，已成为碧桂园第二大股东。股权融资的合作方式一方面能够使处于转型期的房地产企业以较为低廉的资金成本获取其所需求的资金，另一方面作为受让股权的保险公司、银行等金融公司拥有优质的渠道及资源，能够为房地产企业在转型期间提供必要的支持及帮助。
然而，股权融资也存在着一定的风险，其最主要的风险就是存在被恶意并购的可能，最为典型的案例当属“万科股权之争”。2015年8月“宝能系”凭借其强大的资本优势，通过旗下前海人寿和钜盛华三次增持万科股份，以微弱优势超越华润集团，成为万科第一大股东，虽然在2015年9月，华润集团重新夺回大股东之位，但在随后的一段时间内，“宝能系”通过旗下的钜盛华通过在二级市场不断购入万科股份，再次成为万科第一大股东。这场旷日持久的“万宝之争”随着恒大集团转让其所持有的万科股份于深圳市地铁集团有限公司，最终帮助深圳市地铁集团有限公司成为万科第一大股东。
回顾整个“万科股权之争”，在宝能系之所以能够在前期通过旗下公司采取“少量多次”的方式收购万科股权，且未引起资本市场所关注，与万科公司的股权架构有着密不可分的关系，万科公司采取了分散股权的经营方式，其原大股东华润集团仅持股15%左右，且以投资者身份自居，不参与、不参手万科公司的日常管理及经营运作，以王石为代表的万科公司原始创始人、高管层共计持股比例仅占1%左右，这一分散股权的经营方式，给了宝能系这样的“门口的野蛮人”以可乘之机。
当宝能系通过旗下公司大举在二级市场收购万科股份受到人们所广泛关注之时，宝能系已持有超过15%的万科股权，进而也引发了万科方面的一系列反并购举措，其中最主要的就是希望通过反并购策略，进行正向重组，引进新的战略投资伙伴，阻止宝能系的恶意并购。
2015年12月8日，万科方面发出临时停牌公告，其公告称“正在筹划股份发行，用于重大资产重组及收购资产”，万科方面采用了反并购的正向策略—— “公司正向重组”，待其停牌四个月之后，万科方面于2016年3月13日对外公布，将引入深圳市地铁集团有限公司作为新的战略投资伙伴，但最终因为此项举措会稀释股东华润集团的股份，被宝能系联手华润集团予以否决。
随着“万科股权之争”事态发展愈加升级，有关部门介入干预，华润集团转让其所持有的股份于深圳市地铁集团有限公司；恒大集团将其通过二级市场购入的万科公司14.07%的股权转让于深圳市地铁集团有限公司，最终深圳市地铁集团有限公司持有万科公司29.38%的股份，超过宝能系持股数量，成为万科公司第一大股东。
第二、由于传统中国房地产行业自身的特点，其发展需要强大的现金流做后盾、需要完善的融资渠道为依托，越来越多的房地产企业选择向着“轻资产化”的方向发展。所谓的“轻”是指，依靠“财务杠杆效应”用少量的资金投入来换取较高的利润汇报。
建业集团作为河南省本土龙头房地产企业，自成立伊始即深耕河南，固守河南。2015年，建业集团开始了其 “3+1”轻资产模式的转型，其中“3”指的是“输出品牌、管理和服务”，“1”指的是“输出资本”。建业集团借鉴万科提出的“小股操盘”概念，通过“小股操盘”的模式进行轻资产模式的转型，截止2018年3月，建业地产轻资产项目已达到39个，2018年全年有望突破100个。建业地产“小股操盘”如图1所示。
建业地产推行的“小股操盘”特点如下：①建业地产通过输出其品牌影响及管理方式，对合作开发项目进行实际操盘，有利于降低建业地产自身资金压力，同时对合作双方资源进行优化组合，提高双方资金利用效率，降低资金使用成本；②建业地产对优选的轻资产项目持股但不进行控股，个别项目建业地产仅以品牌价值作为持股方式，持股比例不足10%；
建业地产所推行的“小股操盘”模式，在一定程度上提高了建业地产自身的净资产收益率水准，同时也进一步提升了建业地产的品牌影响力，进而提升了建业地产的内在价值。图2为建业地产“小股操盘”实施流程。
第三、处于变革期的传统房地产企业应该顺应时代发展的潮流，利用“互联网+”的模式，寻找新的突破口。
①2014年6月，北京万科宣布与百度集团进行深度合作，北京市“金隅万科广场项目”即为北京万科与互联网巨头百度公司深度合作的产物，万科的运营团队可以根据客户群体有针对性的制定营销方案、调整运营决策，最终完成消费的引导。②2014年8月，万科集团与淘宝联手，宣布淘宝用户年消费账单可以在万科旗下23个楼盘购房时抵扣购房款。
无论是万科公司与百度的合作、与淘宝的合作亦或是与腾讯的合作，无不显露出万科公司希望借助互联网巨头广泛的用户为依托进一步拓展其融资渠道的愿景。
3 结论
当前中国传统房地产企业都在主动或者被动的进行着转型，各个公司发展战略不同，转型方向亦不相同。但其都应善用资本运营，且应防范资本运营带来的相关风险。
①寻求与资本端“联姻”的房企，应提前对自身股权架构进行优化；建立、健全董事会机制；完善企业法务制度，以防止出现“万科股权之争”之类的恶意收购；②通过“轻资产化”模式进行转型的房企，应优选合作伙伴，防止品牌被滥用；善用双方资源，在降低双方资金成本的前提下，尽可能提高资金使用效率；完善相关的沟通机制，便于与合作方及时沟通协商，做好事前预控，避免资源的浪费；③积极探索与互联网深度合作的房企，应学习互联网公司的经验，加强用户体验，依托互联网大数据技术及“云”品台的运用，拓展融资渠道，搭建融资平台。
参考文献：
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