Discussion on Standardized Management Measures of Land
Acquisition and Reserve in the New Period
乔晖 QIAO Hui
（济南市土地储备中心，济南 250099）
（Ji'nan Land Reserve Center，Ji'nan 250099，China）
摘要：新时期我国城镇建设步伐较快，土地资源成为国内房地产市场争相抢夺的对象，土地收购储备规范化管理的重要性愈加凸显。因此，文章首先阐述了土地收购储备规范化管理的重要性及土地收购储备机制，然后重点分析了新时期土地收购储备的规范化管理措施，以期能够使城镇建设更加规范、合理。
Abstract: In the new era, China's urban construction is on a fast pace. Land resources have become the target of the domestic real estate market, and the importance of standardized management of land acquisition reserves has become more prominent. Therefore, the article first expounds the importance of the standardized management of land acquisition reserves and the land acquisition and reserve mechanism, and then analyzes the standardized management measures of land acquisition and reserve in the new era, in order to make the town construction more standardized and reasonable.
关键词：土地收购储备；城镇建设；规范化管理
Key words: land acquisition reserve；urban construction；standardized management
中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2019）27-0018-02
0 引言
新时期，我国城市建设步伐较快，土地资源成为国内房地产市场争相抢夺的对象。作为国家发展的基础资源，土地管理规范化至关重要。特别是收购储备的土地规范化管理，是保证有限的土地资源高效利用，同时又对农民耕地进行有效保护的手段和措施。增强土地收购储备规范化管理水平，可以更好地解决人地矛盾，提高各部门对土地资源的认识，有效推动保护与开发的科学性和合理性，从而提高收购储备土地规范化管理水平，保证城市建设与农民耕地保护有序进行。
1 土地收购储备规范化管理的重要性
1.1 土地收购储备规范化管理可以保护耕地资源
我国现有的土地政策相对稳定，由于农民土地政策长期不变，导致人口流动情况下土地资源固定不动，使得人地矛盾不断激化。特别是当前我国总体国情是人多地少，再加上城市发展占用城市周边农民土地再所难免，使得经济发展与农业生产更是存在争地现象。这些不和谐的问题都需要做好土地收购储备规范化管理，使土地资源收购能够在公平、公正、公开的条件下，在补偿上适当向农民倾斜，从而在保证土地资源有效利用的同时，保护耕地资源，保护农民的合法权益。
1.2 土地收购储备规范化管理可以提高城市规划水平
土地管理做到规范化后，收购储备也随之走向规范化管理，使土地资源价值转化和功能转化都走向科学化和合理化，使国家掌握必备的土地资源存量来促进经济发展、社会稳定。同时，有了规范化管理，土地流转程序更加标准，流转方式更加合法，流转速度更快，避免过多的土地被囤积储备而产生浪费现象。当前，无论是城市发展还是农民耕种，都越来越看重土地资源的多寡。通过有计划、有节奏的规划和管理，土地收购储备管理可实现集中化、高效化、质量化和目的化，从而促进土地城市规划水平有所提升。
1.3 土地收购储备规范化管理可以强化政府对土地资源的控制
我国目前建设速度较快，土地资源的储备十分重要。作为国家发展和稳定的重要资源，国家特别注重对土地的管理与规划，从而促进土地资源的利用质量和效率。通过规范化管理后，国家对土地资源的把握更加精准，管理更加规范和科学。而且，在国家调控的基础上，土地资源过度沉淀现象得到有效控制，土地流转更加高效，土地价值得到开发，对促进我国经济社会的发展与稳定起到重要的调控作用。
2 土地收购储备机制
2.1 运作主体
地方政府作为土地流转、收购、储备的直接管理主体，看似是直接管理者，但在实际规划与实施中往往是授权给有资质的机构来全权负责土地的收购与储备事项。而我国地方政府繁多，授权的机构千差万别，使得土地资源的收购与储备管理出现不同的主体，从而出现管理的不统一、不规范、不标准现象，导致土地储备市场出混乱无序，缺乏规范管理的制度和措施。
2.2 指导机制
对土地资源进行规范化管理涉及到内容多、环节多、部门多、主体多，因此在收购储备以及功能转化过程中，需要各机构、各部门、各管理人员相互配合、相互沟通，合力解决管理中的问题与缺陷，解决人地矛盾，解决部门矛盾，解决主体矛盾，从而在指导机制的作用下合理完成土地管理。
2.3 价格机制
长期以来政府都是土地管理的主体，政府承担着管理责任与调控责任。然而，土地资源作为市场资源的一部分，必须在市场运作下才能实现价值和作用。因此，土地价格制度的规范化才是政府最为重要的管理内容。规范价格需要从市场角度、规划方案、地理位置、土地功能等多方面考虑，使土地价格能够科学合理地反映自身的价值，从而保证所有相关主体的利益达到平衡状态，创造良好的土地收购储备氛围。
2.4 约束机制
政府是土地的一级主管，对土地的规划利用有决策权，直接导致政府具有垄断土地的能力。在土地流转中，政府具有较强的主动性和强制性，使得市场中的土地价格容易发生不公平性竞争。所以，在土地收购储备管理中，要加强监督管理，使监督的约束作用真正体现出来，促进政府更科学地做好宏观调控，引导土地收购储备制度尽快地完善起来，提高管理水平。
2.5 收益分配机制
土地收购、出让产生的经济效益需要合理分配到相关主体中，才能使土地价格处于市场正常水平，有利于维护各方利益。政府对土地具有绝对的管理权，使得土地往往不受市场价格体系的限制，容易产生舞弊行为。因此，建立科学合理的分配机制，使土地流转价格重加市场体系，才能保证所有相关主体得到合法的权益。
3 新时期土地收购储备规范化管理措施
3.1 土地收购储备相关法律法规的规范化
当前各级政府都在积极建设土地收购储备制度，尽快完善制度体系，但在缺乏足够的法制保障前提下，相关工作的开展受到一定束缚。所以，一定要重视土地收购储备制度建设的法制不健全问题，管理不到位问题，内容混乱问题等等，并不断加强完善力度，使土地收购储备管理有完善的制度支撑得以有序实施。同时，政府要有明确的管理条例，对政策解读、收购规范、储备量调整等进行精细化管理，使土地收购储备在政府宏观调控下微观层面有序规范进行，在遇到收购行为时，政府要摆明行政性质，使责、权、利处于平衡水平，从而规范土地收购储备各环节事宜和行为，保证土地收购储备在完善的制度下不断实现土地管理目标。
3.2 土地收购储备制度的规范化
现阶段，人地矛盾并未得到缓解，需要做好土地市场引导与管理，尽快完善土地使用制度，使规划、收购、出让等环节有明确的管理机制作框架，从而保证相关管理工作在良性平和的环境中有序开展。在土地收购储备操作过程中，相关机构和部门需要在政府的牵头下协调配合，快速解决收购储备和出让收益等问题，使管理机制逐渐健全起来。同时，在出让价格方面，需要完善价格制度，对土地出让构建科学的价格补偿机制，保证土地价格长期不偏离市场价格体系。此外，对于收益分配的机制完善上，要面对实际问题开展机制完善工作，从管理上入手来明确相互之间的关系与界线，展开科学合理的土地收购储备工作，使相关工作摆脱混乱的局面，有依、有据、有序进行。
3.3 构建多元化土地收购储备融资模式
传统的土地收购储备往往以银行借贷作为唯一资金来源，给政府带来较大的财务管理风险。为了解决这一问题，在土地收购储备管理中，要构建多元化的融资渠道，通过政策资金注入、财政注入、社会企业注入、个人自愿注入等模式，配合基金、债券的融资模式来拓宽土地收购储备资金渠道，保证政府有充足稳定的资金来构建和完善土地收购储备制度、体系，使政府在最低的财务风险下有效提高土地效益。
3.4 风险约束机制的规范化
土地收购储备规范化管理后，需要对管理中的财务风险进行风险识别、风险防范和风险控制来降低风险危害，此时需要建立风险约束管理机制。首先，从市场角度进行规范管理，使价格始终在市场价格体系的指导下变化，营造开放、有序、公正、公开的管理环境。在宏机调控基础上，加强微观管理制度的完善和机制的健全上，使土地得到高效应用；其次，沟通协调不可忽视。土地收购储备涉及的工作内容复杂而量大，人员多，部门广，机构间的相互沟通至关重要。在日常工作中，要做好相互之间的沟通协调与配合，既可以提高工作效率，还可以保证管理质量；最后，在市场体系的框架下，构建科学的价格补偿机制。该机制将土地价格、流转程序、评估方法、分配合理化等方面进行细化，为土地出入提供合理的价格引导。
3.5 土地收购储备与供应规模调整的规范化
土地是城市建设不可缺少的资源，在进行城市规划时，要掌握现有土地储备规模，并根据当前、中期、长期的发展规划进行适当的数量补充来实现土地储备的充足化。在进行储备调整时，要根据城市的实际情况和发展战略稳步推进，切不可操之过急，激化要地矛盾。此外，要引入市场机制来调控其他资源来约束土地资源盲目储备，从而达到合理规范地收购储备土地，保证城市稳步发展。
3.6 政府垄断土地一级市场的规范化
土地是国家资源，要确保政府具有强有力的垄断权力，能够在一级市场中保持强制性，从而保证土地保值增值。此时，需要彰显政府的宏观调控能力，严格控制建设用地的数量，将现有存量转化为可应用的资源，从而实现土地资源的整合与优化利用。
4 结语
土地收购储备规范化管理可以保护耕地资源、提高城市规划水平、强化政府对土地资源的控制，对于城镇建设及发展具有十分重要的作用，需要在了解土地收购储备机制的基础上，通过规范土地收购储备的相关法律法规、管理制度、融资模式、风险约束机制、规模调整等措施，确保新时期土地收购储备工作的顺利实施。
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价值工程
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