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Analysis of the Dilemma of the Real Estate Industry from the Perspective of Regional Economic Integration
阮卫明 RUAN Wei-ming
（江苏南通六建建设集团有限公司，南通 226000）
（Jiangsu Nantong Liu Jian Construction Group Co.，Ltd.，Nantong 226000，China）
摘要：在市场经济环境下，区域经济一体化在打破行政壁垒、优化市场配置、实现区域内各经济体共赢方面的优势越来越明显；而房地产业对区域经济一体化过程中发展机会的感知是最为灵敏的，其对推动区域经济增长的作用也日益明显。在此基础上，研究了房地产行业对区域经济发展的各种影响,然后提出有效对策,优化区域经济发展依靠房地产行业,将房地产行业的角色充分发挥，从而促进地区经济的发展。
Abstract: Under the market economy environment, regional economic integration has more and more obvious advantages in breaking administrative barriers, optimizing market allocation and realizing win-win situation of regional economies. The real estate industry is the most sensitive perception of development opportunities in the process of regional economic integration, and its role in promoting regional economic growth is increasingly obvious. On this basis, this paper studies the impact of the real estate industry on regional economic development, and then puts forward effective countermeasures to optimize the regional economic development rely on the real estate industry, and give full play to the role of the real estate industry, so as to promote the development of regional economy.
关键词：区域经济一体化；房地产；经济发展
Key words: regional economic integration；real estate；ec
中图分类号：F12；X19 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2021）01-0117-02
0 引言
近年来，随着国内房价的不断上涨以及相应的有效需求不足，如何解决房地产行业发展中出现的问题，已成为理论界和实务界的重要课题。然而，到目前为止，研究房地产业的问题和解决方案主要集中在房地产行业本身、土地供应政策和户籍制度，而没有与时俱进的考虑直接研究区域经济一体化趋势和房地产行业的资本流动之间的关系。本文将在这方面做出一些有益的尝试。
1 房地产业在区域经济中的重要作用和地位
在经济运行中，如果房地产行业能与区域经济协调发展。将会促进区域经济的高速发展。相反，如果房地产行业的发展与区域经济发展目标发生了冲突，就可能会对区域经济的发展造成不好的影响，甚至会导致区域经济发展陷入一个低迷的状态。
众所周知，我国房地产行业是区域经济中比较重要的组成部分，在区域经济中占有很高的比例，对发展区域经济做出了很大的贡献。同时，房地产行业还具有与其他产业关联度较高的优势，可以带动建筑产业和手工产业等其他产业的发展。目前，由于我国经济的发展比较快速，处于上升阶段，所以，房地产行业对区域经济水平的发展有着极其重要的意义。
房地产行业的发展需要多个行业的帮助。因此，房地产行业的发展有着很强的“发散性”。所谓发散性，是指房地产行业可以带动其他行业的进步和发展。例如，房地产行业建造的房屋和购物中心可以作为企业、房屋中介、家电、家具、日化产品的销售点。此外，房地产行业的住房消费属于综合性的消费形式，所以可以触及到生活消费的所有方面。
2 房地产业与区域经济发展之间的关系探讨
2.1 房地产行业区域价格差异的形成原因分析 房地产行业是房产和地产的结合，所以房产和地产就形成了一个的组合，即房地产行业。在房地产中，一般来说土地的价格间接或直接的决定了房产的价格。而土地作为空间的载体，是固定的、不可移动的，而房地产是在土地上面的，这就决定了房地产的不可移动性。也就是说，地区不同的房地产在市场上是无法移动，这就导致了不同地区的房地产价格和供求数量之间存在比较大的差异。而其中某区域地产价钱的大幅度增长，在短期内是没办法将其他区域的房地产实体吸引过去，只能吸引其中的很小一部分房地产流动资金的进入，而这些资金想要转化成房地产实体还要经过很长的时间。房地产行业最明显的区域表现是价格的区域差异。房地产行业的固定性决定了房地产行业的经济价值和价格会随着区域的发生较大的变化。因此，房地产可以在不同地区的房地产市场上获得不同的价格和价格弹性。
2.2 区域经济的成熟度对房地产行业的影响分析 从区域经济的角度来看，房地产行业是一个区域差异巨大、收入差异明显的行业。由于社会经济的发展和经济生活水平发展的不同，房地产行业在不同地区的发展，房地产行业的结构布局、规模和速度都产生非常大的区域差异。房地产行业属于第三产业，而房地产产品属于高档耐用品，所以房地产行业的发展需要有一两个产业的高收入作为经济支撑[1]。所以，一个地区房地产行业的发展会受到该地区经济发展水平和产业结构的制衡。因为我国幅员辽阔，所以各地区的经济发展非常不平衡。各地区的自然、资源、经济技术条件、管理水平以及历史文化因素都有着很多不同。这种不平衡导致了房地产行业发展的不平衡。
2.3 房地产行业促进区域经济发展的反作用 区域经济的增长离不开劳动力和企业的发展。房地产行业为工人提供了必要的住房和生活环境，这对劳动力的再生产有很大的影响，企业所需的工厂和办公楼也需要房地产提供。因此，一个地区经济的发展与当地的房地产开发是息息相关的。它的供给能力关系着区域经济的增长情况，并起到一定的决定性作用，同时，房地产作为国民经济中较强的发展行业，对整体的经济水平也有较大的提升作用。
3 房地产业对区域经济发展的影响
3.1 提高区域的就业率 房地产行业属于销售类企业，销售型业务属于劳动较为密集型的行业，因此，企业在自身的发展中可以给社会提供需求量较大的就业机会，比如，房产销售、租赁、后期维护、物业管理等方面，还可以带动室内装潢、建材等其他产业的发展，既可以在很大程度上解决一定的就业压力，还能形成一个完整的销售产业链，为区域经济的增长贡献力量。
3.2 带动相关产业的发展 房地产行业是一个产业链很长的行业，涉及的行业很多。例如需要建筑施工的建材行业、工程施工队、楼房内部的室内设计行业、家居装饰行业等，既满足了房地产企业自身的发展，也带动了相关行业的经济发展，据相关性统计数据显示，与房地产有关联的行业至少有40种以上，因此，对于房地产的投资建设中，不仅可以直接影响区域内居民的收入，还能带动区域经济的整体发展。
3.3 增加地方政府的收入 依靠房地产业，50多个行业，如建材、交通和能源等，可以促进共同发展；从开始建设到房屋销售，以优化居民的居住环境为目的，相应也增加当地税收和政府收入[2]。此外，由于很多乡村人口来到城市发展，住房需求增大，进而刺激房地产行业的发展，而且政府也鼓励房地产行业用地，这种情况下，土地出让金的收入就随之显现出来，政府也就增加了一定的土地资源收入。
4 依托房地产业优化区域经济发展的对策
房地产行业是一个新型的第三产业，很多人只看到利润方面没有意识到房地产投资的风险，从而增加了对地产行业的投资，但又没有意识到投资当中产权的重要性，盲目的使用现有的资产买房子，间接促进国家出现“小产权房”，这样的问题给处于发展中的房地产造成了较大的干扰。所以，就上面所述的问题，给予以下建议：
4.1 制定符合实际需求的房地产发展策略 目前，整个房地产主要还是以一级市场为主要目标，二、三市场发展缓慢，尚未形成规模和完善的市场体系。因此，政府要依据本地实际经济发展特点制定符合宏观调控的政策和适合房地产发展的开发战略。正确引领房地产行业发展，有序推进相关联的工作，构建合情合理的惩戒机制，对于违反房地产行业的违法行为进行严厉惩戒，为地产行业运行的稳定性以及区域经济的良性发展奠定好基石。
4.2 加强调控房价 鉴于房价一直上涨，国家对经济适用房和廉租房加大了投资，并正在考虑制定二套房房产税等宏观调控政策，以调整住房结构，改善居民住房问题。但事实上，有些策略没有从根源上解决住房市场不平衡的危机，可以说，区域财富不平等是导致房地产市场不平衡的重要因素。为了真正改善这种情况，政府需要采取一些措施来稳定房价。中青年是房地产购买的主力军，只有这部分人能够买得起房子，才能有效地平衡该地区的住房结构，进而均衡发展。因此，应将中青年人的房价水平与工资水平之比，即房价收入之比，保持在合理的水平上，才能使房价调控取得有效的效果。
4.3 调整房地产产业结构 区域经济发展中房地产行业作为支柱产业。一定会导致行业的发展太过于迅速和房地产投机问题的正常化[3]。当区域内的居民把消费目标聚焦到房产行业中，那么其他行业必然会滞后发展。所以随着经济的发展，大众慢慢对其他行业也有了较大的需求，为了满足公众对服务的需求，政府应合理的调整房地产行业结构，满足社会整体需求，实现房地产行业与服务业的融合。
4.4 完善政府评价体系 房地产行业是国民经济的支柱产业，很容易占主导地位；而房地产业的发展，很容易导致地方政府对房地产过分依赖的现象，有的地区甚至出现“土地财政”的现象，而土地资源的有限性决定了此种状况难以长久为继，导致房地产发展的存量后劲失去保证。为了有效避免这一现象，除了区域经济一体化为房地产提供了广阔的发展机遇，政府更应使用“无形的手”主动调节地区经济发展过程中不利于地区经济长远发展的倾向；创新管理手段，培育国民经济和民生行业发展新的机遇；以保护环境及有限资源为宗旨的“绿水青山”式的经济发展才能保证地区经济的长久发展。
4.5 健全房地产金融的监管体制，调整房地产发展结构，普及房地产理性投资和消费观念 金融机构投资是房地产投资的主要来源。投机过热会导致房地产的泡沫，引发金融风险。而低投机会影响投资者的积极性，阻碍经济的未来发展。因此，正确的市场评估机制和适时的投资是完善金融监管的目标；房地产在不同的时代呈现不同的消费需求形态，当前房地产的发展正处于从满足基本需求型向宽敞舒适型和高品质享受型的转变，在这种转变过程的总体趋势下，我们还需要对市场进行细分，满足各类各层次的消费需求；这就需要我们及时调整房地产发展结构。理性的房地产投资和消费观念在区域经济一体化浪潮方兴未艾的今天更有着现实意义，区域经济一体化过程中毫无疑问会存在发展热点，如何理性看待、顺应热点、理性投资需要我们进行深刻的分析。
4.6 积极推行装配式建筑，建设具有地域特色的健康绿色住宅小区 装配式建筑有利于建筑产业化，实行建筑构件工厂化生产对于促进地区经济发展、人员就业以及减少材料损耗、环境污染等方面的作用是显而易见的；而房地产在推行装配式建筑的潮流中可以起到引领和示范作用。绿色环保住房的建设与区域特征符合绿色经济主张；一方面统一了房地产业发展与区域经济发展之间的目标一致性的问题，另一方面，实现了房地产业和区域经济的双赢的局面。
5 结束语
作为国民经济中有主导地位的房地产行业，其发展不仅为城市的住房建设和社会经济的发展都做出了非常大的贡献和影响，而且也促进了其他关联行业向前进步，提高区域内的就业率，增加政府收入。因此，衡量好房地产产业的开发与地区区域增长之间的关系，采取有效措施促进其协调发展，为城市建设注入新的活力。
参考文献：
[1]张景波.区域经济一体化对经济高质量发展的影响[J].区域治理，2020（02）：35-38.
[2]李微微.从区域经济一体化探析房地产行业困局[J].时代金融，2014（20）：42-43.
[3]武大略，梁茂华，李娜.推动各国改革 实现东亚区域经济一体化[J].东南亚纵横，2004（01）：1-7. |
