New Ideas for Property Autonomy in Old Residential Quarters
李玉文 LI Yu-wen；刘维跃 LIU Wei-yue；马琪 MA Qi；张盼盼 ZHANG Pan-pan
（天津城建大学经济与管理学院，天津 300384）
（School of Economics and Management，Tianjin Chengjian University，Tianjin 300384，China）
摘要：目前，住宅小区物业自治在实践中遇到许多困难,集体行动难以达成。自治中普遍存在管理机制不健全，业主积极性不高，内部管理体系不完善等问题。针对物业自治的解决路径，本文从机制、管理、技术和服务四个方面加以分析，并提出对物业管理自治的思考。物业企业可通过阿米巴经营方式细化经营指标,以提高业务管理的效率。
Abstract: At present, residential property autonomy has encountered many difficulties in practice, and collective action is difficult to achieve. In the autonomy, there are widespread problems, such as inadequate management mechanisms, low enthusiasm of the owners, imperfect internal management systems, and so on. In view of the solution path of property autonomy, this paper analyzes the four aspects of mechanism, management, technology and service, and puts forward the thinking on property management autonomy. Property companies can refine operational indicators through the Amoeba management approach to improve the efficiency of business management.
关键词：物业管理自治；阿米巴经营；管理机制；解决路径；互联网；碎片化管理
Key words: property management autonomy；Amoeba management；management mechanism；solution path；Internet；fragment management
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2019）01-0001-04
0 引言
随着我国房地产市场的迅速发展，人们对居住的要求越来越依赖物业管理。一些老旧小区的居民对物业公司提供的有偿服务不理解，心理上保留着旧观念，难以接受物业费用[1]。他们过多依赖政府及开发商，期望政府为其住宅的物业服务买单。住宅小区实施物业自治制度在一定程度上可以缓解或减轻居民对政府及开发商的依赖。物业管理自治作为一种新的理念逐渐进入大众视野。然而，调研发现居民自治在试行中面临着诸多问题，一是因业主文化程度、经济水平、消费观念等不同而产生的内部冲突；二是开发商以及物业管理公司对其施加的阻碍[2]。本文通过分析自治过程中遇到的困难，对老旧小区物业自治的解决路径提出如下思路。
1 社区自治面临的困难
改革开放以来，随着城市住宅产权体制的改革和传统的单位分配职工住房制度的解体，城市居民逐渐从单位分配住房中剥离出来并转移到社区中。计划经济体制下以单位为基础的行政性社区管理体制，开始转向市场经济体制下以个人为基础的自治性社区管理体制。在这一过程中，业主委员会作为一种新兴的社区群众自治组织开始受到关注。以江苏省常州市为例，常州市房管局信访部门提供的数据显示：近三年，该局信访量年平均件，其中涉及业主委员会的信访件约占，反映问题主要有三类：一是业主委员会与物业服务企业之间的矛盾。包括公共部位停车费、公建配套收益的分配矛盾，选聘、解聘物业服务企业不按照法定程序过于草率引发的矛盾，要求物业服务企业无条件地降低物业公共服务费收费标准产生的矛盾，物业服务企业服务不到位引发的矛盾。二是业主委员会成员滥用职权产生的矛盾，主要有未得到业主大会的授权做出侵害全体业主权益的决定，私自设立帐户，私自经营公建配套设施谋利，与物业服务企业勾结侵占物业专项维修资金。三是业主委员会换届或增补成员无序产生的矛盾，主要有原业主委员会不移交相关设施和资料，在一个物业管理区域内成立多个业主委员会等。对周边社区的调查数据显示（如图1），业主对所居住小区业主委员会的工作“非常满意”的占0.0%，“比较满意”的占8.42%，“一般”的占30.53%，“比较不满意”的占18.95%，而“十分不满意”的竟达42.11%。
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受小区规模大、人数多、业主参与意识不强等因素影响，业主大会和业主委员会在小区自治中困难重重，主要表现为在社区治理结构中业主委员会运作乏力，以及业主委员会在内部治理过程中与外部治理环境缺乏互动而产生的冲突。[3]
小区物业在自治过程中，从成立到运作都面临着困难。成立过程中面对缺乏发起人、程序繁琐以及组织难度大的三重大山。运作过程中一是缺乏资金来源，物业服务收费标准低、收缴率低。二是缺乏规范运作机制，业主大会的决议和规定得以实施，保证业主委员会的工作效果是实践中的普遍性难题。三是缺乏专业能力，现实中业主委员会委员素质制约，缺少相关专业知识，普遍缺少组织经验和公共管理经验，对小区管理中各主体的相互关系了解不够，不知道怎么向业主收集民意，不知道怎样监督物业服务公司去维护业主权利，不善于运用法律、经济、行政、文化的社会资源，不能理性维权，很难通过业主大会行使明确、理性、合法的意志，从而使得那些本来属于业主的权利变得非常空洞，再加上业主委员会委员身份性质的困境，自治性与行政化的博弈，在日常运作中很难有所作为，造成自治组织运转的失灵。此外，业委会换届更是问题重重。
2 老旧小区物业管理需要机制上的改变
老旧小区选择物业自治，需要形成规范化的运作机制。合伙人制度非常适合物业管理自治。小区居民是一个集体，只有让集体中的个体明白一荣俱荣、一损俱损，才能让个人利益和集体利益融为一体。在物业管理制度上，应当鼓励老旧小区居民自行成立一家合伙制的物业公司，并对公司合伙人的身份做具体规定，比如要求具有小区居民的资格。物业企业服务于自身，出现问题时居民会团结一致，积极寻找解决问题的方法。
对于一个成熟的小区，小区内的居民具有各行各业的从业人员，比如工程技术人员，会计、法律、水电维修、消防、外檐装修、咨询、职业经理人等。在同等情况下，可以优先让小区内从事相关行业的居民提供服务。而面对专业性较强的服务，可以采取外包的途径。物业自治之所以选择合伙制，是因为合伙制企业的出资方式较为灵活，还允许以劳务形式作为出资。企业可以对货币以外的出资进行集体评估作价。在实行合伙制的小区可以在业主大会上来决定，因为业主也是合伙人。此外，还可以由合伙人委托法定评估机构进行评估。而公司制的企业出资方式是不允许以劳务的形式出资的。比如部分居民可以通过提供保洁、保安、会计、法律、维修服务等形式抵扣掉物业费用，甚至还会有所盈余。这种方式可以缓解一部分由内部经济水平的差异而带来的冲突，也解决了部分人就业的问题。此外，公司制物业企业的利润微薄。而合伙制物业企业在法律上是不作为一个统一的纳税单位征收所得税，一定程度上减轻了老旧小区实行物业自治的税收压力。
在这样的合伙制物业企业，业主具有双重身份。业主既是物业公司的合伙人，又是物业公司的服务对象。自己给自己提供服务，业主参与社区管理的积极性会提高。合伙制物业可以解决业主参与度不高和过度依赖开发商和政府的问题。但是对于这样一家物业企业来说，管理是一个巨大的挑战。如果有一个合理的管理方法，问题就会迎刃而解。
3 物业自治的阿米巴管理方法
一个庞大的小区管理起来极为繁琐。自治过程可通过阿米巴经营方式细化经营指标，将业务种类化繁为简。这需要让所有细分后的集体独立经营但又相互协作，形成拥有共同目标的有机联动体系[4]。在物业管理自治过程中可以按照不同的楼栋或区域划分，然后分配给几个固定的合伙人负责。通过这样的方法来调动小区所有业主的经营创新意识，激励所有业主积极参与。在把老旧小区划分为一个个的小集体后，把经营权力下放给这些小集体，让他们自身发挥所长，并相对独立的管理经营。同时也要注意，这也不是完全的独立经营，还得注意在整个小区管理上的统筹兼顾。
物业管理的完善离不开政府的保驾护航。物业管理行业是一个新兴行业，市场化程度低，市场自我调整机制还很薄弱，需要政府的有效监督。我国宪法赋予了居委会处理业主公共事务、维护业主合法权利的基层群众性自治组织的性质[5]。在老旧小区实行自治的过程中，小区业主普遍面临的是管理经验不足的问题，在这方面笔者建议居委会应为自治小区提供专业的指导。特别在实行阿米巴经营的过程中，老旧小区划分为一个个的小集体后都需要设置一套齐备的职能机构，这一过程往往造成机构重复设置的情况[6]。另外，部分区域或楼栋完全自主独立经营核算，容易导致每个小集体考虑问题从自身角度出发，忽视整个小区的整体利益[6]。面对这种情况，建议居委会组织并指导小区业主进行社区自治管理的专业化。居委会更容易从整个小区的利益出发，例如在前面的财务问题上居委会可以统筹小区各个阿米巴“小集体”形成合理的统一会计核算制度。
阿米巴经营下的物业更容易形成规模经济，利于物业自治小区节约成本，益于社区业主之间的和谐相处。最后，注意要提升居委会在物业管理方面的专业化程度。社区居委会和业委会应该相互配合。居委会提供专业化的指导，业委会相当于阿米巴的委员会，定期举行会议，检查总结运行情况，及时纠正发现的问题。
在居委会的指导和业委会的领导下，共同制定社区阿米巴目标和策略，制定社区完成阿米巴管理计划，划分社区阿米巴组织，指导和协调社区阿米巴组织的日常运营，并对社区各阿米巴组织进行监督、审核和培训[7]。居委会和业委会的社区阿米巴自治思路如图2。
4 应用互联网技术优化物业管理
物业管理中会出现很多的矛盾。比如小区的安保管理，保安人员执法严格，业主就会感觉不方便，有时容易产生突出或纠纷；而保安人员执法不严，方便了小区业主，安全隐患却成了问题[8]。即便是物业管理自治，这种问题也很难避免。为避免类似人为因素产生的问题，可以采用智能门禁系统。一方面，快速有效识别业主身份；另一方面，消除小区的安全隐患。物业自治过程中还需要解决公平权利的问题。尤其是小区车辆停放的管理。当前各地各小区的私家轿车呈现爆满的趋势[8]。住宅小区内停放车辆的位置有限，梳理并控制好车辆的停放是一个非常棘手的难题，特别是一些老旧小区。老旧小区本身共享空间就不大，私家轿车大面积挤占了公共资源，加上一些外来车辆的到访。本该用于休闲的空间完全被停放的车辆占用。对于处理这样的问题，合伙制物业企业的优势就体现出来了。通过对所有车辆进行收费，然后将停车费的获利再返还小区物业服务。从而实现小区业主享有平等的公共资源的权利。
良好的城市社区物业管理秩序就需要在政府主导下构建由政府、市场、社会三方共同参与[9]。物业自治过程中最关键的是小区的财务管理。这就需要一套完善的财务管理软件随时随地让所有业主能够了解小区物业自治的财务状况。合伙制物业企业可以通过应用互联网技术，使得合伙制物业企业的财务管理透明化，让全体业主可以利用碎片化时间进行碎片化管理和监督。这种软件开发需要耗费较大的人力、物力和财力，如果政府在这方面开发相关软件，可应用于每个物业自治的小区，还可对所有实行自治的小区物业进行监管。通过互联网技术的应用，可以让小区居民通过手机参与到社区的建设中来。现如今人们的生活节奏非常快，人们可以通过碎片化的时间了解社区管理的财务情况，促进社区物业管理的财务透明化进程。人们也可以对社区产生的问题进行探讨，寻找解决问题的方案。
社区自治过程中可通过APP或者微信公众号等方式对业主公布社区信息，特别是在财务管理上的问题，应该做到随时可查，实时更新。社区的支出在公告中，接受业主的监督和管理。社区财务状况公示平台的设计如图3，可供参考。
此外，互联网技术的应用，人们可以跨越时间和空间，通过碎片化的时间进行碎片化的管理。比如很多小区召开一次业主大会是非常困难的，特别是业主比较多的小区更是困难重重。绝大多数情况下，业主大会仅仅在表决时才发挥作用。并且业主大会并不是一个面对面讨论的会议，将一个小区全体业主组织起来对表决提案进行充分讨论几乎是不可能完成的。绝大多数情况下业主都是接到提案后，盲目填写“同意”或者“不同意”，居民可以在线参与，了解会议全程，还可以通过手机直接表决。此外，针对问题重重的业委会换届问题，这也是一个解决方案。每次换届的会议，每一位业主都能通过手机远程观看和参与，在一定程度上防止既得利益的业委会候选成员煽动不明真相的业主。
物业自治下的互联网管理实际上是一种共享发展。坚持共享发展，既追求人人享有，也需要人人参与、人人尽力。正如习近平总书记所指出的：“保证人民平等参与、平等发展权利”，让人人都有人生出彩机会[10]。互联网通过公平与效率的互补，为小区物业自治过程注入了新活力。
5 引入专业服务，开展多方位服务，共同打造美丽家园
小区的自治完全依靠小区的力量是不够的。对于小区物业管理出现的某些专业性特别强的问题，物业自治的小区很难解决。对人员专业素质要求高的服务可以选择外包服务的方式，引入专业的服务公司，或者将专业化物业服务外包给有相关经验的其他物业管理公司。物业从业人员（保洁、保安等）可以根据自身情况自行选聘，简单服务还可由业主互助。物业行业的利润较低，甚至往往出现亏损的情况。可以在征得业主同意的基础上,物业公司在小区内开展新业务，如小型果蔬交易市场，儿童、学童和老年托管，室内保洁、公共场地设施租赁等。在为住户提供便利的同时，可以增加物业公司的收入。此外，居委会可对小区业主进行文明意识教育，引导社区业主自觉爱护小区公物，积极参与建设家园的活动，共同打造美丽家园[11]。
6 结语
总之，在现代社会非日常生活领域过分庞大的背景下，人与人之间冷漠、疏离，社区排斥和社区矛盾问题丛生[12]。阿米巴自治的物业管理更加便于推动居民参与、构建“事缘型”自组织形式的新熟人社区，使现代社区陌生关系熟悉化，重建“社区精神共同体”。社区的自治促进了人际对话交流、交往和沟通，增进人们之间相互理解、相互宽容，进而达到思想和行动上的共识，形成群体的认同感和归属感并最终增强社会团结[12]。
随着我国房地产经济的发展，物业管理在生活中扮演着越来越重要的角色。在如今互联网时代的背景下，物业管理自治也将会有新的变化。对于物业这一新兴产业，完善需要时间的积累。与此同时，互联网加物业管理的社区建设途径将会使每个业主参与到社区管理成为可能。
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