Research on the Development of Co-working Space in China
郝玉保 HAO Yu-bao
（郑州大学旅游管理学院，郑州450000）
（School of Tourism Management，Zhengzhou University，Zhengzhou 450000，China）
摘要：在双创政策背景下应运而生的联合办公空间，因其满足了众多中小微初创企业的办公需求，提高了闲置物业的使用效率，在我国得到了快速的发展。文章通过分析地区与城市间联合办公空间的规模与分布，发现联合办公空间主要集中在东部地区和一线城市，且由东部地区向内陆、一线城市向新一线城市延申趋势明显，并就联合办公空间发展速度不同的区域分别给出相应的发展对策。
Abstract: The co-working space that emerged in the context of the mass entrepreneurship and innovation policy has improved the use efficiency of idle properties and has achieved rapid development in China, and it meets the office needs of many small and medium-sized micro-startups. By analyzing the scale and distribution of co-working space between regions and cities, the paper finds that the co-working space is mainly concentrated in the eastern region and first-tier cities, and the trend from the eastern region to the inland and first-tier cities to the new first-tier cities is obvious, and for the areas where the co-working space development speed is different, the corresponding development countermeasures are given respectively.
关键词：联合办公空间；规模；分布
Key words: co-working space；scale；distribution
中图分类号：F724.6;F274 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2019）25-0298-02
0 引言
知识经济和共享经济的兴起，重塑了人们对办公的理解与认知。知识经济、共享经济和商务办公的融合，形成了一种新的办公方式——联合办公。自2015年在我国提出大众创业、万众创新的号召下，激活了大众的创业热情。受到此利好政策的推动，我国新登记市场主体的数量逐年增长。我国的经济也进入了新常态阶段，面临着供给侧改革。在这样的形势下，房地产开发商面临着新的机遇和挑战。一方面，在房地产商务办公领域大量的商务写字楼面临着空置浪费。另一方面，新登记市场主体数量的激增，造就了巨大的潜在商务办公市场。联合办公空间的出现，为我国商务办公行业的转型指出了新的方向。2016年，我国的联合办公空间开始了集中发展，不仅满足了中小微企业的办公需求，也提高了闲置物业的使用效率。
1 文献综述
国外学者Seo Jongseok、Lysiankova Lidziya、Ock Young-Seok和Chun Dongphil（2017）通过问卷调查和层次分析法研究了影响联合办公空间成功持续发展的因素，认为最重要的因素依次是关系的促进、服务多样化、价格计划。Weijs-Perrée Minou、van de Koevering Jasper等（2019）分析并研究了联合办公空间的租赁者对联合办公空间的偏好性特征，认为交通的可达性、办公场所的工作氛围、内部空间设计是租赁者们考虑联合办公空间的三大影响因素。
国内学者对联合办公空间的研究多数集中在办公空间内部设计上，因为联合办公空间半开放式的设计风格，对空间场所的功能分区、办公效率、合理布局方面有着较高的要求。李垚、夏杰长（2019）针对联合办公行业的发展进行梳理，指出租赁成本、客户黏性、运营人才等问题，认为依赖中小微企业和自由工作者的联合办公空间，将来会吸纳更多的跨国公司等大企业为客户，并将与其他的行业进行深度融合发展。
2 我国联合办公空间定义
对于联合办公空间，目前我国学术界还没有一个明确的定义。张天洁、程秉钤与夏成艳（2018）认为联合办公空间是服务商为租赁者提供了办公空间，并提供办公所必需的增值服务，由于共享办公空间和资源，租赁者能够降低办公成本。张玉明与毛静言（2018）认为联合办公空间不仅为租赁者提供办公场所，还提供一站式服务和社交资源。吴晓隽、张一诺、刘子儒、华颖和周涛（2018）认为，联合办公空间的定义虽然尚不明确，但是其核心特征很明显是租赁者之间的共享和互动。
由科学技术部火炬高技术产业开发中心指导，优客工场等联合办公类型企业起草的《众创空间（联合办公）服务标准》中，认为联合办公是一种通过完善创新创业要素配置，共享办公配套设施与服务，提高创业便利性，降低创业成本的新型服务平台。目前，我国已有的众创空间多数也在向联合办公空间方向靠拢转型，两者彼此借鉴，相互融合，之间的区别正在逐渐消失。
3 我国联合办公空间的规模与分布
据数据表明，2015年我国的联合办公空间品牌由50家快速增长到了2300多家，因此2015年被称为联合办公空间元年。2016年联合办公空间市场竞争激烈，少数企业已经被淘汰，但整体商业环境较好，是联合办公空间的秩序探索年。2017年和2018年两年间，行业开始整合，企业间的兼并成为了常态，是融资并购年。经过4年多的发展，联合办公已然形成了一定的规模。
3.1 地区分布
我国各地区联合办公空间的数量呈现出不同的发展趋势。其中东部地区包括：北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南10个省份。中部地区包括：山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南6个省份。西部包括：内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆12个省份。东北包括：辽宁、吉林和黑龙江3个省份①。
由图1可以看出我国的联合办公空间基本上分布在东部和中部地区，其中有58.42%的联合办公空间分布在东部地区，14.86%的联合办公空间分布在中部地区，两地区占据了我国联合办公空间七成多的数量，远远高于西部地区和东北地区。中部地区与东部地区相比联合办公空间的数量相对较少，但是中部地区以全国14.86%的数量吸纳的就业人数却达到了全国创业团队和企业吸纳就业人数的19.10%，进一步说明了中部地区存在较大的潜力。
西部地区和东北地区联合办公空间的数量分别为全国的20.94%、5.77%。一方面，从数量上相比较，西部地区联合办公空间的数量要多于中部地区，原因在于西部地区省份要多于中部地区。另一方面，在吸纳就业人数上，西部地区吸纳的就业人数达到了全国人数的29.39%。东北地区联合办公空间数量最少，一是由于东北地区省份较少，是四大地区中省份数量最少的一个地区。二是东北地区历史上以重工业为主，经济基础较为薄弱，商业环境较差。
从我国总体上看来，联合办公空间以沿海地带的东部地区数量最多，其次是距离海岸线较远的内陆中部地区和西部地区，东北地区数量最少。由此可以粗略地看出我国的联合办公空间主要集中在沿海地区，这些地区拥有优越的地理位置，经济发展速度领先于内陆地区，商业环境较好，创业氛围浓厚。随着行业的不断发展，联合办公空间开始向内陆延申，所以中西部地区仍然有着较大的市场潜力。
3.2 城市分布
为了分析我国联合办公空间在城市间的分布差异，文章将北京、上海、广州、深圳定为一线城市。成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明15个城市定为新一线城市。无锡、佛山、合肥、大连、福州、厦门、哈尔滨、济南等30个城市定为二线城市②。
从图2中可知，我国的联合办公空间主要集中分布在一线城市占比为58.4%，其次是新一线城市占比32.78%，最后是二线城市占比8.82%。首先一线城市中北京、上海、广州、深圳的占比分别为16.5%、25.9%、5.79%、10.22%。广州和深圳的联合办公空间发展速度较慢，市场有待于进一步开拓。其次，联合办公空间由一线城市向新一线城市延申的趋势较为明显。近87%的新一线城市都涉足了联合办公空间行业，但受限于自身经济水平和商业环境，数量规模明显小于一线城市。最后，二线城市的联合办公空间尚处于起步阶段，涉及联合办公空间业务的城市数量较少，随着行业的发展，二线城市也将具有很大的潜力。
通过分析联合办公空间在不同城市间的规模分布，发现联合办公空间主要集中在经济较为发达的一线城市中，且向新一线城市延申的趋势明显，二线城市仍处于起步阶段，未来有较大的上升空间。
4 联合办公空间发展建议
4.1 多元化发展
目前联合办公空间的主要利润来自工位出租的租金收入，拓展盈利渠道，尝试多元化发展成为差异化运营的关键。一方面，我国的东中部地区和一线、新一线城市拥有着资源禀赋优势，为联合办公空间的多元化发展提供了有利支持。另一方面，深耕入驻企业，提供更加优质的增值业务，并逐步提高增值服务收入在利润中所占的比重，确保联合办公空间的持续发展。
4.2 服务专业化
西部和东北地区、二线城市资源禀赋相对较差，可以依托当地产业，相互融合，形成专业化服务优势。这些地区受到资源环境的限制，在融资方面和吸纳就业人数上处于劣势地位，开展多元化发展缺少人力、财力的支持。入驻企业的业务也比较单一，联合办公空间的运营商深耕区域， 与地方的产业融合发展特色，可以探索提供专业化服务的联合办公空间模式。
注释：
①根据国家统计局对东中西部和东北地区的划分。
②《2019城市商业魅力排行榜》。
参考文献：
[1]SEO J, LYSIANKOVA L, OCK Y, et al. Priorities of Coworking Space Operation Based on Comparison of the Hosts and Users’Perspectives[J]. Sustainability, 2017,9(8):1494.
[2]WEIJS-PERRéE M, van de KOEVERING J, APPEL-MEULENBROEK R, et al. Analysing user preferences for co-working space characteristics[J]. Building Research & Information, 2019,47(5):534-548.
[3]张天洁，程秉钤，夏成艳.北京地区共享经济下联合办公与存量厂房改造分析[J].工业建筑，2018，48（09）：83-88.
[4]张玉明，毛静言.共享办公空间商业模式创新及成长策略研究——以优客工场为例[J].科技进步与对策，2017，34（17）：1-8.
[5]李垚，夏杰长.共享办公空间:动因、趋势与建议[J].学习与探索，2019（03）：124-131，176. |
